כאשר אתה מוכר את נכס ההשקעה שלך, ישנם שני סוגים של מס שעליך לדאוג להם. עבור הבית השני שלך, חבות המס שלך ברווחי הון עשויה להשתנות תלוי אם הבית שלך הוא נופש או שכירות. המשמעות היא שאם אתה מבין שאתה הולך להשתמש בנכס לעסקים או למסחר, תקבל גם מס רווחי הון על מכירת הנכס הראשון שלך. למרות שזה מאוד לא סביר, תשלום מס זה על מכירת בתים יכול להיות שימושי כדי להגן עליך מפני אובדן פוטנציאלי של הבית שאתה מתכנן למכור בעוד שנתיים.
אם אתה מוצא את עצמך במצב בו מצאת נכס שאתה מעוניין לרכוש מבלי שיהיה לך קונה עבור הנכס
זה בסדר להציע הצעה לפני השלמת מכירת הנכס. אם אתה מוצא שאתה חייב או חייב לסגור לפני שהקונה יהיה מוכן לכך , תוכל לרכוש אותו על ידי החלפה. לדוגמה, אם אתה מתכנן לרכוש נכס להשכרה לאחר מכירת הנכס הנוכחי שלך, אתה יכול לבחור להחליף לפי סעיף 1031. מי שיש לו מכירת נכס קרובה או מכירה של עונש מס יכול להתקשר איתך בהסכם תשלום כדי למנוע אובדן פוטנציאלי של חבות המס שלהם.
בנוסף, למוכר יש גם אפשרות להפריש עד 1,000 $ מס רווח הון למכירת הנכס ב הטווח הקצר. הדרך היחידה החוצה היא לא מיסוי הון לטווח קצר רווחים, אך המוכרים יכולים גם להציג זיכוי במס בסך 2,500 דולר לסך רווחי הון בסך 3,100 דולר לפחות.
אם אין נכס מתאים זמין בסמוך ואתה נאלץ למכור את הנכס שנותר לך להמשך עסקך
ייתכן שתראה את הרווח ממכירת הנכס המדובר. אם אינך מצליח לנעול את הרווחים שאתה מוכר לביתך או לרכושך, ישנן דרכים לעקוף זאת. לפני שנבחן את האפשרויות העומדות בפניך למכירת נכסך להשכרה, ראשית עלינו לשקול כיצד תוכל להימנע מתשלום חשבון מס גדול על הרווחים מהמכירה. מכירת בית שני דומה למכירת מניות: אתה מוכר את הנכס עם רווח נקי יחסית לעלות ומשלם מס רווח הון על הרווח. אם אתה מוכר נכסים אחרים כגון מניות, אינך צריך לשלם מס רווח הון. עם זאת, אם אתה מחשב את שיעור מס רווחי ההון שלך מהטבלה שלעיל ומניח שבבעלותך נכס במשך שנה לפחות, נוכל לגלות כמה מס אתה עשוי לחייב על מכירת הבתים השנייה שלך ונכסי השכרה כאן. הרווחים ממכירותיכם מחויבים במס באותו שיעור כאילו מכרתם נכסים אחרים, כמו מניות.
אם אתה מוכר נכס שאינו המגורים העיקריים שלך, כולל בית שני שבבעלותך לפחות שנה, אתה משלם מס רווח הון בגובה 15 אחוז על הרווח. אם מכרת נכס בסעיף 1245 ומכרת את הנכס ברווח נקי ביחס לעלותו, הרווחים מוחזרים כהכנסה רגילה.
אם קיבלת נכס במתנה
עליך לשקול למכור אותו, אך אינך חייב שום מס אם תחליט למסור אותו או למכור אותו. הקלות במס רווחי הון משלם המסים זמינות רק לאלה שגרים בבית שנמכר. כשאתה מכין תוכנית מכירה, עליך להבין את סוג הנכס שבבעלותך ואת הנכס שאתה מוכר, ואז להשתמש במידע זה כדי להיכנס לרשימה, השיווק והתזמון שלך באופן אסטרטגי.
כאשר אתה קובע אם הנכס נמצא בבעלות עוסק
עליך לשקול כמה זמן אתה הבעלים של הנכס. אם לאדם או לחברה יש "רכיב מקרקעין", לא ניתן להכשיר אותו כרכיב מקרקעין בעצמו. אם אתה מוכר נכס שקנית בכוונה למכור, בין אם זה בית שפיתחת ובין אם מתקן, על קרקע פנויה, לא קנית אותו למכירה. עבור נדל"ן פירוש הדבר בית, עסק, בניין משרדים או כל סוג אחר של נכס בתיק הנכסים שלך.
במקרה של החלפה
המונח "מחיר מכירה" מתייחס לסכום הכסף שאתה מקבל בתמורה לקרקע או לשווי הנכס שקיבלת או שאתה מקבל. כאשר אתה רוכש נכס להשקעה למכירה, עליך לנכות מבסיס העלות שלך את כל רווחי ההון הנדחים ממכירת נכס שהוחלף בנכס. לדוגמא, אם אתה מממש רווח הון במכירת נדל"ן, יש לדווח על חלק מהרווח הזה כהכנסה מחודשת כדי לשקף את פחת הנכס. במקרה של החלפת נכס, בנוסף להפסד ההון, יש לנכות חלק מרווחי ההון הנדחים שלך וכל שאר הרווחים מהחלפת נדל"ן.
